애프터쇼크 : 부동산 버블 붕괴 동인

* 애프터쇼크(2009년)

지은이 : 로버트 위더머, 데이비드 위더머, 신디 스피치

 

* 당신이 가진 모든 자산의 가치가 사라진다.

위장된 돈잔치 속에 목전까지 차오른 세계경제의 대폭락 : 책 앞 뒤 장에 있는 멘트

 

2014년은(책을 읽은 해) 버블 붕괴에 대해서 관심이 높았던 해이다. 우리나라 뿐 아니라 전세계가 그랬다.

(최경환 장관) 빚내서 집사라고 정부에서 권하던 때이기도 하였다.

2014년 당시 거품에 대한 경고의 메시지는 2022년 전까지는 별 일 아닌 것처럼 지나왔다.

그동안 전세계는 코로나19라는 중병을 앓았다. 병을 치료한다고 각 나라는 빚을 내어서 치료비와 생활비로 썼다.

빚은 양적완화라는 이름을 달았다. 코로나19는 이제 부실한 틈을 타서 습격하는 독감처럼 공존해야 하는 질병이 되가는 중이다. 독감과 다른 점은 예방약은 있지만 치료제가 아직 없다. 

2022년 러시아는 우크라이나를 침공해서 전쟁이 시작되었고 겨울 끝에 시작된 전쟁은 새로운 겨울이 다가오는데 아직도 계속되고 있다.  

미국은 물가가 많이 올랐다고 풀었던 달러를 회수한다고 금리를 올리기 시작했다. 빅스텝 0`5%, 자이언트스텝0`75%라는 용어도 처음 알게 되었다. 급격한 금리 인상은 돈 빌려서 집을 사거나 사업을 하거나 코로나 시기를 빚으로 버틴 많은 사람들에게 새로운 걱정거리이다. 수입이 바탕이 되지 않은 빚에 대한 부담은 존재 자체에 대한 위협이 될만큼 그 무게가 무겁다.

 

2014년에서 2022년 사이. 그 사이에는 '감염병 세계 대유행'이라는 코로나19 펜데믹이 시작되어 아직 진행중이다.

달러는 인쇄기로 마구 찍었다. '애프터쇼크'는 버블이 붕괴되는, 경착륙을 경계하는 내용을 담았다. 그런데 이 책이 나온 2009년 이후 세상은 경계했던 상황들이 뒤로 밀리는 현상을 나타내기 시작했다. 그래서 의심했다. 버블이 붕괴되는 상황들에 대한 경계와 의심은 기우였을까? 라고. 그런데 밀려졌던 숙제는 2022년부터는 하지 않으면 안될 상황으로 도래했다.

지금 직면하고 있는 것이다. 고물가, 고금리, 고환율.  

 

* 버블이란 :

오랫동안 지속되는 지속적이고 근본적인 경제 동인보다는, 변화무쌍한 투자자의 심리를 토대로 일시적으로 급등했다가 결국에는 폭락하는 자산가치를 말한다.

* 버블경제 :

(부동산, 주식, 민간부채, 달러, 정부부채 등에서) 서로 영향을 미치며 형성된 다수의 버블에 힘입어 성장한 경제를 말한다. 하나의 버블이 붕괴하면 나머지 버블에도 압력이 가해지고, 그렇게 차례대로 버블이 붕괴되면 경기 침체가 찾아온다.

* 버블퀘이크란? 

버블경제 붕괴 1단계로, 부동산 버블 붕괴, 민간부채 버블 붕괴, 주식시자 버블 붕괴, 재량지출 버블 붕괴가 포함된다.

* 애프터쇼크란?

버블경제 붕괴의 2단계다. 많은 사람들이 최악의 사태가 모두 지나갔다고 생각할 때쯤 애프터쇼크가 찾아올 것이다. 이때는 달러버블과 정부부채버블이 문제가 된다.

 

* 부동산 버블 붕괴 동인

 

* 주택가격을 움직이는 주택가격

주택가격을 움직이는 가장 강력한 동인은 다름아닌 주택가격이다. 

사람들은 누구나 집값이 오르면 집을 사고 싶어 한다. 반대로 집값이 떨어지면 집을 사는 행위 자체에 관심을 잃게 된다. 따라서 주택가격에 이만큼 절대적인 영향력을 행사하는 단일 요소는 없다. 많은 사람들이 지금도 지금도 집값이 더 이상 떨어지지 않을 거라는 확신하에 집을 매입한다. 하지만 집을 산 대부분의 사람들이 손해를 보면, 이들을 보고 집을 사지 않는 이들이 늘어날 것이며, 이미 이러한 현상은 진행되고 있다.

워싱턴에서 2009년 1분기에 주택을 매매한 사람 가운데 62%는 살 때보다 훨씬 낮은 가격에 집을 팔아야만 했다. 앞으로 그러한 사람들은 점점 더 늘어날 테고, 조만간 집값 하락이 멈출 거라 생각하던 이들도 겁을 먹고 생각을 바꿀 것이다.

주택은 독특한 상품이다. 싼 가격일수록 사려고 덤비는 것이 아니라, 가격이 오를수록 더 사려 들지 않는가? 많은 사람들이 새로운 콘도나 주택이 시장에 나왔다 하면, 길게 줄을 서야 하는 상황도 마다하지 않고 치열한 거래에 뛰어든다. 하지만 가격이 떨어지면 금세 흥미를 잃어버린다. 콘도를 분양한다는 소식이 들려도, 예전처럼 줄을 서거나 경매에 열을 올리지 않는다. 이는 주택이 상품인 동시에 투자 수단이기 때문이다. 

 

* 레버리지라는 양날의 검

레버리지는 빚을 지렛대 삼아 투자 수익률을 극대화할 수 있는, 자금이 부족한 투자자들이 선호하는 방법 중 하나다. 주택가격의 5%를 투자한 지 1년 만에 집값이 10% 오르면, 구매자가 투입한 돈은 200%로 불어나게 된다.

하지만 상황이 반대가 되면 효과도 반대가 될 수 있다. 현금 5%를 투자했을 경우 1년 만에 주택가격이 14% 하락하면, 구매자가 투입한 현금은 1년도 채 못 되어서 사라진다. 실제 1년 동안 집값이 거의 30%나 하락한 마이애미 같은 지역에서는 2개월 만에 투자금이 날아가버리기도 했다. 게다가 은행은 계약금으로 이보다 더 많은, 10%가 넘는 금액을 요구하기 때문에 더 큰 위험을 감수해야 한다.

현재 대부분의 주요 도시에서 주택을 구입하기 위해 현금을 투자할 경우, 1년 내에 투자금 100%를 잃게 될 가능성은 매우 높다. 이는 사람들의 구매 의욕을 저하시키는 동시에 주택가격 하락의 중요한 원인이 된다.

 

* 혁신적인 모기지 비즈니스의 붕괴

혁신적인 모기지 비즈니스는 주택 버블을 팽창시키는 데 중요한 역할을 했다. 반대로 혁신적인 모기지 비즈니스가 사라지면서 대출 조건이 까다로워지자, 주택 버블 또한 잦아들기 시작했다. 이름을 날리던 모기지 기업들은 대부분 파산했으며, 연방준비은행의 엄격한 대출 규제로 인해 그동안 주택 버블을 팽창시킨 모기지 상품들은 자취를 감춘 지 오래다.

하지만 위험한 모기지 상품이 사라졌다고 해서 생활이 완전히 개선된 것은 아니다. 혁신적인 모기지 상품은 지속될 수 없는 비즈니스 모델이므로 제거해야 마땅하겠지만, 그 효과는 재정 분석가와 금융 전문가들의 예상을 크게 빗나갔다. 오히려 주택가격은 더 큰 타격을 받았는지도 모른다.

이를 세 번째 동인으로 언급한 이유는 대부분 이미 과거형이 되었기 때문이다. 이제 알트에이대출은 찾아보기 어렵다. 대출을 원하는 이들은 소득을 증명해야만 한다. 옵션 ARMS는 더 이상 찾아볼 수 없다. 처음에는 낮은 금리가 적용되는 변동금리 상품도 거의 자취를 감췄다. 무 계약금 모기지는 완전히 사라졌다. 

하지만 혁신적인 모기지 상품이 낳은 부실 대출과 부동산 버블은 과거형이 아닌 현재진행형으로 남아 있다.

 

* 실업과 고용 불안 증가

2009년 주택가격에 압력을 가한 가장 결정적인 요인은 다름 아닌 실업과 고용불안이다. 이는 전통적으로 주택가격에 압력을 가하는 주요 원인이다. 경기 하락으로 일자리를 잃어버린 사람들의 통장 잔고가 바닥나면서 대출을 상환할 만한 경제적인 여력을 갖출 수 없었기 때문이리라.

게다가 주택가격은 작은 경기 변화에도 민감하게 반응한다. 전반적인 경제 상황이 좋았던 덕에 실업률이 그리 높지 않았던 2008년 상반기에도, 주택가격은 하루가 다르게 하락했다. 이는 주택가격이 경기 변화에 얼마나 취약한지를 여실히 보여준다. 

주택가격 하락과 경기 하락, 실업률은 모두 밀접한 관련을 갖는다. 주택 대출 이자와 자동차 할부 이자로 인한 수입이 줄어들면서 자동차와 건축 부문은 큰 타격을 입었다. 

상업용 빌딩 건축 또한 기업의 신용경색과 신축 수요의 하락으로 크게 감소했으며, 주택 건축의 감소와 함께 시골 환자들을 위한 병원이나 전문 시설, 식당, 상가, 학교, 어린이집 등의 건축도 감소했다. 비교적 탄탄한 분야로 여겨졌던 의약분야마저도 병원이 약의 대량 구매를 미루면서 성장이 둔화되기 시작했다. 그 밖에 부동산산업, 금융 서비스업, 소매업, 요식업, 숙박업, 유흥업, 항공업 등도 지속적인 압박을 받을 것이다.

따라서 앞으로 일어날 실업은 2008년 주택 건축과 자동차 업계를 포함한 몇몇 업계에서 제한적으로 발생한 실직 사태와는 비교도 되지 않는 대규모 사태가 될 것이다. 게다가 사람들이 점점 더 고용에 대한 불안을 느낄 거라는 사실은 간과할 수 없는 문제다.

지금 30~40%에 달하는 근로자들이(옳은 이유든 잘못된 이유든) 고용 불안에 시달리고 있다. 그들은 직장을 잃을지도 모른다는 두려움 외에도 실직이 투택이나 자동차처럼 중요한 지출에 미칠 영향에 대해 염려한다. 고용에 대한 불안을 느끼는 사람들은 고가의 소비를 미루기 시작할 것이다. 지출의 감소는 경제를 침체시키고, 주택가격을 더욱 하락시키는 부정적 환류 고리 역할을 한다.

 

* 앞으로 주택가격은 상승할 것인가?

그렇다면 앞으로 주택가격이 상승할 동인은 없는가? 물론 아주 없는 것은 아니다. 실업률 해소나 모기지 상환 보증보험 등이 좋은 방안이 될 것이다. 하지만 이들은 단기적인 처방은 될지 몰라도, 주택가격을 상승시킬 근본적인 해결책이 될 수는 없다.

주택가격이 반등할 수 있는 가장 핵심적인 동인은 집값이 오를 것이라는 사람들의 믿음이다. 그러한 믿음이 없는 한 주택가격은 빠르게 하락할 것이다. 집을 사려는 사람이든 팔려는 사람이든, 모두가 집값이 오를 거라 믿는다면 집값은 당연히 오르지 않겠는가.

 

* 주택가격이 바닥을 쳤다?

이는 2007년 집값이 하락세를 보이던 초기에 거의 매일같이 듣던 이야기다. 통계상 주택가격이 약간 오르기만 해도많은 분석가들과 경제학자들은 이제 집값이 바닥을 쳤다며 호들갑을 떨었다. 물론 부동산이나 건설업과 관련된 전문가들일수록 더욱 요란을 떨었으며, 다른 분야의 전문가들도 크게 다르지 않았다.

2008년 전문가들과 경제학자들의 주장이 여러 차례 빗나가면서, 주택가격이 바닥을 치려면 아직 멀었다는 사실이 현실로 다가왔다. 그러면서 새로운 스타일의 예측이 등장하기 시작했다. 통계상 가격이 조금이라도 오르면 주택시장이 향후 6개월, 12개월 안에 혹은 올해 내로, 내년 말에는 상승할 거라는 이야기가 흘러나왔다.

예측이 수차례 빗나간 지금, 이들을 외면하거나 비난하는 사람들은 많지 않다. 그들이 모두가 듣고 싶어하는 이야기를 들려주었기 때문이다. 사람들은 자신이 듣고 싶은 말을 하는 사람에 대한 신뢰는 쉽게 저버리지 않는 경향이 있다.

 

주택 구매와 관련해 하나 더 염두에 두어야 할 사항이 있다. 모기지를 받을 정도로 탄탄한 신용과 일정한 소득을 갖춘 사람들은 이미 괜찮은 집에 살고 있다.  대출업체가 노숙자들에게 대출을 승인해줄리 없지 않은가! 모기지 프로그램을 받을 수 있는 이들은 꼭 집을 사야 하는 사람들이 아니다. 그들이 집을 사는 이유는 더 좋은 집으로 이사해서 삶의 질을 높이기 위해서다. 그러므로 신축 주택을 구매하는 것은 재량지출적인 성격이 강하다. 하지만 수많은 경제학자들이 집은 선택적 소비가 아니라며 이를 간과하고 있다.